관리 주체가 관리비에 관해 소멸 시효 기간인 3년에 임박했는데도 필요한 법률적 조치를 취하지 않거나 입주자대표회의에 위험성조차 고지하지 않았다면 시효 소멸로 인해 발생한 관리비에 해당하는 금액의 손해배상 책임을 부담한다는 판결이 나왔다.

사실관계는 다음과 같다. A사는 건물종합관리업 등을 영위하는 회사이고 B단체는 서울 성북구 소재 아파트의 입주자 대표단체다. A사와 B단체는 계약을 맺고 용역관리업무를 수행해 오던 중 B단체의 요청으로 용역관리업무를 종료했다. 그런데 B단체가 A사에게 용역인건비를 지불하지 않아 A사는 소송을 냈다.

B단체는 그 이유로 A사의 과실로 지난 2011년 9월분 아파트와 상가의 상하수도요금채권이 소멸시효가 완성돼 받을 수 없게 된 점을 들었다. 당시 A사는 소멸시효완성사실과 소멸시효 중단조치 필요성 등에 관해 B단체에게 아무런 언급도 하지 않았다. 그래서 B단체가 해당 요금을 대신 납부했는데도 그 돈을 원래 그 돈을 내야 하는 사람들에게 받을 수 없게 됐다.

B단체는 A사에게 주지 않은 돈과 관리비 소멸 분이 비슷하다며 서로 상계하자고 주장했다. 상계란 줘야 할 돈과 받아야 할 돈이 각종 요건에 맞으면 서로 주고 받지 않아도 되는 것을 말한다.

법원은 "관련 규정에 따라 관리주체인 관리사무소장으로 하여금 그 명의로 공동주택의 관리업무에 관한 계약을 체결하도록 하는 등 일정 부분 관리업무의 독자성을 부여한 것은 주택관리사 또는 주택관리사보의 자격을 가진 전문가인 관리사무소장에 의한 업무집행을 통해 입주자대표회의 내부의 난맥상을 극복하고 공동주택의 적정한 관리를 도모하기 위해서다"라고 전제한 후 "A사에 소속된 관리소장이 수도, 전기요금 등의 징수를 위해 관리비 납부고지를 하는 것에서 더 나아가 소멸시효기간이 임박했을 경우 소멸시효중단을 위한 법률적 조치를 취하도록 보고할 의무가 있고 A사에 소속된 관리소장이 이를 소홀히 해 입주자에게 재산상 손해를 입혔다면 A사도 그 사용자로서 입주자에게 손해를 배상해야 한다"고 판결했다.

아파트 입주자대표회의는 일반인에 불과하기 때문에 일반 관리업무에 무지할 수밖에 없고 이를 보완하기 위해 위탁관리계약을 체결하거나 자치관리를 선택하면서 관리소장을 선임하게 된다.

결국 관리업무는 전적으로 관리주체가 부담하게 된다. 관리 업무 중 가장 중요한 업무로 관리비 부과 징수를 들 수 있다. 그런데 이런 관리비 부과 징수를 소홀히 해 결과적으로 일부 입주민의 관리비가 시효로 소멸했다면 그 금액만큼 아파트에 피해를 입힌 것이기 때문에 법원은 이에 대해 손해배상 책임을 인정했다.

관리주체가 이와 같은 손해배상 책임을 부담하지 않기 위해서는 소멸시효가 임박한 관리비 채권에 관해 입주자대표회의에 충분히 설명해 적절한 조치를 취하게 하거나 입주자대표회의 의결을 얻어 소송을 진행해 소멸시효를 중단시켜야 할 것이다.

법무법인 로고스의 권형필 변호사는 주로 집합건물과 부동산 경매 배당 관련 사건을 다루고 있다. 저서 집필, 강의, 송무 등으로 활동 중이다. 머니투데이 더엘(the L)에서 경매 관련 칼럼을 연재하고 있다.