상사 유치권은 더 이상 선행저당권에 기한 임의경매절차에서 유치권자로서의 지위를 인정받을 수 없다. (대법원 2013.3.28. 선고 2012다94285 판결).

흔히 유치권이라고 하면 자신보다 먼저 생긴 담보물권자와 상관없이 실질적으로 우선변제권이 성립되는 물권이다. 유치권의 이런 특성 때문에 경매 시 낙찰 가격은 유치권의 금액만큼 떨어진다. 그런데 법원에서는 이와 같은 유치권의 전통적인 인수주의를 깨뜨린 판결이 선고됐다.

법원은 이 사건에서 상사유치권과 민사유치권을 구별했고 상사유치권에 관해 지금까지 이어져오던 실질적 우선변제권자로서의 지위를 인정하지 않았다.

상사유치권은 특성 상 민사유치권과 달리 그 피담보채권이 '목적물에 관해' 생긴 것일 필요는 없지만 유치권의 대상이 되는 물건은 '채무자 소유'일 것으로 제한된다. (상법 제58조 , 민법 제320조 제1항 참조). 채무자 소유의 부동산에 관해 이미 먼저 다른 저당권이 설정돼 있는 상태에서 채권자의 상사유치권이 성립한 경우 상사유치권자는 채무자 및 그 이후 그 채무자로부터 부동산을 양수하거나 제한물권을 설정 받는 자에 대해서는 대항할 수 있다. 

그렇지만 선행저당권자 또는 선행저당권에 기한 임의경매절차에서 부동산을 취득한 매수인에 대한 관계에서는 그 상사유치권으로 대항할 수 없다.

이 사건에서는 상사유치권을 인정할 지 여부에 대해 문제가 됐다. 문제가 됐던 가게에 A씨는 자신이 상사유치권을 갖고 있다고 주장하면서 가게를 점유하고 있다고 했다. 그렇지만 상사유치권을 인정하려면 점유 외에 피담보채권의 발생 요건도 갖추어져야 한다. 또 근저당권자인 B씨에게 대항하려면 상사유치권이 성립한 시점이 근저당권의 성립 시점보다 앞서야만 한다.

그런데 A씨에게 권리가 발생한 것은 청산금청구소송을 제기한 2007년 7월 경이다. 그런데 근저당권 성립은 그 이전이다. 그렇다면 A씨는 선행저당권자이자 선행저당권에 기한 임의경매절차에서 낙찰을 받아 소유권을 취득한 B씨에 대한 관계에서 상사유치권으로 대항할 수 없다. 근저당권 성립 이후에 상사유치권이 성립됐기 때문이다.  

이제까지 유치권이 존재하는 건물의 경매 절차에서 경락인은 민사집행법상 인수주의 원칙으로 인해 실질적인 유치권 금액까지 지급해야 했다. 그래서 낙찰대금은 유치권 금액만큼 하락하게 되었다. 이와 같은 이유로 법원은 어떻게 해서든 유치권의 성립범위를 축소해석하기 위하여 노력해왔다.

그러나 이 사건에서 기존 판례와 법 규정과는 다소 다른 판결을 선고했다. 앞으로 상사유치권 만큼은 이전에 선순위 근저당권이 설정돼 있다면 유치권 자체가 없는 것으로 보아도 특별한 하자가 없을 것이다. 경매 참여시 유의해야 한다.

법무법인 로고스의 권형필 변호사는 주로 집합건물과 부동산 경매 배당 관련 사건을 다루고 있다. 저서 집필, 강의, 송무 등으로 활동 중이다. 머니투데이 더엘(the L)에서 경매 관련 칼럼을 연재하고 있다.