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칼럼

부동산 공유자, 무조건 먼저 살 수 있는 것 아냐

[the L] 공유자 우선매수청구권… 제한적으로 운용돼야


일부 부동산에 공유지분을 가지고 있더라도 다른 부동산과 일괄경매절차가 진행된다면 공유자 우선매수청구권을 행사할 수 없다는 대법원 판례가 있다. (대법원 2006. 3. 13.자 2005마1078 결정).


공유란 공동소유의 형태 중에서 가장 기본적인 것으로 여러 공유자가 물건을 공동으로 소유하는 것을 말한다. 민사집행법 제140조에서는 공유자에게 우선매수청구권을 규정하고 있다. 실제 경매 절차에서 하나의 부동산에 여러 명의 공유자가 있을 경우 그 인적 구성 등을 존중하기 위해 만들어진 제도다.


공유자는 공유물 전체를 이용·관리하는 데 있어서 다른 공유자와 협의를 해야 하고 또 다른 공유자와 인적인 유대관계를 유지할 필요가 있다. 이런 점들을 고려해 공유자 우선매수청구권은 공유지분을 팔 때 새로운 사람이 공유자로 되는 것보다는 기존의 공유자에게 우선권을 부여해 그 공유지분을 매수할 수 있는 기회를 주기 위해 만들어졌다.


그런데 이로 인해 경매 절차의 다른 매수인들은 불리한 위치에 있게 된다. 매수인들이 기껏 최고가 우선매수인으로 선정된다고 하더라도 공유자가 자신의 우선매수청권을 행사한다면 최고가 우선매수인은 공유자에게 그 지위를 양보해야 하기 때문이다. 

이 사건에서 대법원은 하나의 부동산에 대한 공유자라고 하더라도 다른 부동산과 함께 일괄 경매가 들어간 이상 더 이상 우선매수청구권을 행사할 수 없다고 판결했다. 공유자 우선매수청구권은 공유자가 최고가매수신고인과 같은 가격으로 매수를 원할 경우 우선권을 줘 매각을 허가한다는 의미이지 그 이상은 아니란 얘기다.


대법원은 일괄 매각 대상의 일부에 대한 공유자라고 하더라도 다른 매수참가자들보다 매각 대상 전체에 관해 우월적으로 취급해야 할 이유는 없다고 봤다. 또 공유자의 우선매수권 제도는 다른 매수신고인들의 희생을 전제로 하는 것이어서 가급적 제한적으로 운용할 필요가 있는 점도 판결의 이유가 됐다.


집행법원이 일괄매각결정을 유지하는 이상 매각대상 부동산 중 일부에 대한 공유자는 특별한 사정이 없는 한 매각대상 부동산 전체에 대해 공유자의 우선매수권을 행사할 수 없다는 것이 이 판결의 결론이다.

공유자 우선매수청구권 자체는 다른 최고가 매수인의 희생을 전제로 하는 제도다. 그렇기 때문에 제한적으로 운용돼야 한다. 일부 건물 공유자에 불과한 사람이 경매 절차에서 공유자 우선매수청구권을 행사하게끔 특혜를 인정할 필요가 없다. 이런 점을 고려한다면 타당한 판례다.


법무법인 로고스의 권형필 변호사는 주로 집합건물과 부동산 경매 배당 관련 사건을 다루고 있다. 저서 집필, 강의, 송무 등으로 활동 중이다. 머니투데이 더엘(the L)에서 경매 관련 칼럼을 연재하고 있다.


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