보통 경매에 관심이 있다면 법정지상권이 성립되더라도 법정지상권자가 2년간의 지료를 연체했을 경우 법정지상권의 소멸을 청구할 수 있다고 알고 있다. 그렇지만 무조건 그런 것은 아니기 때문에 신중해야 한다.

법정지상권(法定地上權)이란 법적으로 토지와 건물의 소유자가 달라지게 될 경우 토지와 건물의 소유자 간에 토지 이용권에 대한 분쟁이 발생할 수 있기 때문에 이 문제를 해결하기 위해 만들어졌다. 건물이 철거됨으로써 생길 수 있는 사회 경제적 손실을 방지할 수 있기 때문이다.

다음 사례에서는 2년 간의 지료 연체는 있었지만 이전 소유자의 연체 부분은 고려되지 않는다고 해 결과적으로 손해를 보게 됐다. 경매에 참여할 때 꼼꼼하게 참여를 하지 않으면 안 되는 부분이다.

대법원은 "민법 제287조가 토지소유자에게 지상권소멸청구권을 부여하고 있는 이유는 토지소유자의 이익을 보호하려는 취지"라며 "지상권자가 그 권리의 목적이 된 토지의 특정한 소유자에 대해 2년분 이상의 지료를 지불하지 않은 경우 특정 소유자로 하여금 선택에 따라 지상권의 소멸을 청구할 수 있도록 한 것"이라고 해석했다.

이 사건에서는 법정지상권은 1995년 4월에 성립됐다. 그 후 소송을 제기한 원고 A씨는 법정지상권 성립 당시 대지 소유자로부터 대지를 매수해 1997년 6월 소유권이전등기를 마쳤다. 피고 B씨는 지상권 성립일로부터 2년 이상의 지료를 지급하지 않았다며 소송을 진행하면서 준비서면을 통해 지상권을 소멸시켜 달라고 했다.

그렇다면 A씨가 B씨에게 지상권소멸청구를 한 시점에서는 B씨가 A씨에 대해서는 2년 이상의 지료를 연체하지 않았다는 것이다. 따라서 대법원은 "A씨의 지상권소멸청구는 부당하다"고 판결했다. (대법원 2001. 3. 13. 선고 99다17142 판결).

토지 또는 건물 입찰 당시 법정지상권의 성립 여부에 따라 경락가가 큰 폭으로 달라진다. 때문에 이에 대해 잘못된 판단을 하게 되면 엄청난 손해를 볼 수 있어서 주의해야 한다.

지상권소멸청구를 위해서는 '특정 토지 소유자'가 건물 소유자에 대한 2년 분의 지료 연체가 있어야 한다. 토지 소유자가 변경된 경우에는 전 토지 소유자가 가지고 있는 지료 연체에 대한 권리를 주장할 수 없다. 결과적으로 지상권소멸청구를 하기위해서는 토지 소유권을 인계받아 자신이 소유권자로 등재된 이후 2년 간 연체됐을 경우에만 가능하다는 점을 명심해야 한다.

법무법인 로고스의 권형필 변호사는 주로 집합건물과 부동산 경매 배당 관련 사건을 다루고 있다. 저서 집필, 강의, 송무 등으로 활동 중이다. 머니투데이 더엘(the L)에서 경매 관련 칼럼을 연재하고 있다.