새로 지은 아파트 때문에 시야가 가리는 경우 '조망 침해율' 등이 늘어났다는 사정만으로는 기존 아파트 소유자가 새로 지어지는 아파트의 시행사에게 손배해상을 구하기에 부족하다는 대법원 판결이 나왔다. 조망침해율이란 가해 건물이 외부 조망을 차단하는 면적 비율을 나타낸다.

X아파트가 건축되기 전 Y아파트 105동 중 A씨 등의 아파트는 동지일 기준으로 오전 8시부터 오후4시까지 8시간 동안 일조가 확보됐다. 그러나 X아파트가 건축된 후로 동지일 기준으로 오전 9시부터 오후 3시까지 6시간 중 연속 2시간 이상의 일조가 확보되거나 오전 8시부터 오후 4시까지 8시간 중 합계 4시간 이상의 일조가 확보되어야 하는데 그렇지 않게 됐다.

이러한 일조권 침해와 함께 조망 침해율도 55.39%에서 91.66% 정도까지 증가했다. 이에 Y아파트에 거주하는 사람들은 X아파트를 짓는 시행사에게 사회통념상 수인한도를 초과해 일조권과 조망권을 침해했다며 손해배상 청구 소송을 제기했다. 이에 대법원은 어떤 판결을 내렸을까.

대법원 민사1부(주심 양창수 대법관)는 A씨 등 Y아파트에 거주하는 사람들이 B사를 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심에서 원심 판결 가운데 조망침해로 인한 손해배상 부분을 파기하고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. (2009다40462 판결) 원심에서는 일조권 침해와 조망권 침해를 모두 인정했었다.

조망권이란 건물과 같은 특정한 위치에서 밖의 경관을 볼 수 있는 권리를 말한다. 햇빛을 받아 쬘 수 있도록 법률상 보호되어 있는 권리인 일조권과는 다른 권리다.

재판부는 판결문에서 "인접 토지에 건물이 건축돼 발생하는 시야 차단으로 인한 폐쇄감이나 압박감 등 생활이익 침해를 이유로 하는 소송에서 그 침해가 사회통념상 일반적으로 수인할 정도를 넘어서 위법하다고 할 것인지는 천공률이나 조망 침해율뿐만 아니라 건물의 전체적 상황 등을 종합적으로 판단해야 한다"고 말했다.

여기서 천공률이란 피해 건물의 창문을 통해 외부를 봤을 때 창문의 전체 면적 중 가해 건물 외에 하늘이 보이는 면적비율이다. 다양한 요소를 고려해야 하기 때문에 조망 침해율이 증가했다는 이유 만으로 손해배상 청구를 인정할 순 없단 얘기다.

우리나라의 경우 일부 도시에 인구가 밀집해 일조권, 조망권 등 생활 이익이 침해되는 문제가 많다. 건물들이 과도하게 붙어서 건축된 경우에는 특히 그런 생활 이익 침해 가능성이 높아진다. 일조권이나 조망권 등은 건축 단계에서부터 예방하는 것이 중요하다.

이번 판결은 조망권에 대해 침해인지 아닌지를 판단할 때는 시야를 차단하는 면적 비율의 증가나 감소만 고려할 것이 아니라 건물의 구조 등 전체적인 상황을 고려해야 한다고 했다. 

조망권의 침해를 판단하기 위해서는 △천공률 △조망침해율 △피해건물과 가해건물 사이의 이격거리 △가해 건물의 높이와 이격거리 △높이 사이의 비율 등으로 나타나는 침해의 정도와 성질 △피해 건물의 전반적인 구조 △공법상 규제의 위반 여부 △넓은 의미의 지역성 △가해건물 건축의 경위 및 공공성 △가해자의 방지조치와 손해회피의 가능성 △가해자 측이 해를 주려는 의사를 가졌는지 유무 △토지 이용의 선후관계 등 모든 사정을 종합적으로 고려해 판단해야 한다.

◇ 판결 팁 = 조망권에 대한 침해를 판단할 때도 하나의 요소만으로는 알 수 없고 여러가지 요소를 종합적으로 판단해야 한다. 일조권이나 조망권 등이 침해 당했을 경우 피해자들은 시공단계에서는 공사중지가처분을 할 수 있고 시공 이후는 손해배상 청구를 할 수 있다. 또 건설사의 경우 미리 관련 판례의 내용 등을 숙지해 최대한 예상치 못한 피해가 발생하지 않도록 조심해야 한다.