아파트가 사업승인도면이나 착공도면과 달리 시공됐으나 준공도면에 따라 시공된 경우 이를 하자라고 볼 수 없다는 대법원 판결이 있다.

이 사건에서 문제된 A아파트는 선분양·후시공의 방식으로 지어졌다. 분양계약이 체결될 당시 아직 착공 전이거나 시공 중이기 때문에 분양을 받는 사람 입장에서는 직접 분양 대상 아파트가 어떻게 지어졌는지 확인할 수 없었다.

A아파트의 사업승인도면과 착공도면에는 알루미늄 창호를 사용하기로 돼 있었다. 그런데 중간에 설계가 변경돼 사업주체가 플라스틱 창호로 변경해 아파트를 지었다. 입주자모집공고나 분양계약 당시 이미 설계변경이 돼 있었고, 당시 제작된 분양안내서에는 창호 재질이 플라스틱으로 기재돼 있었다.

그런데 A아파트 입주자대표회의는 창호 재질이 바뀐 것은 하향 품질로 변경시공된 하자에 해당한다고 주장하면서 하자담보책임에 따라 손해배상청구를 했다. 이에 대법원은 어떻게 판결했을까.

대법원은 창호 재질 변경 등 사업승인도면이나 착공도면과 다른 부분이 분양계약에서 보유하기로 한 품질을 갖추지 못한 하자에 해당한다고 본 원심의 판단이 잘못됐다며 원심을 파기하고 돌려보냈다. (2012다18762 판결)

대법원은 "아파트에 하자가 발생했는지는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단함이 타당하다"며 "아파트가 사업승인도면이나 착공도면과 달리 시공됐더라도 준공도면에 따라 시공됐다면 특별한 사정이 없는 한 이를 하자라고 볼 수 없다"고 판결했다.

아파트를 짓는 사업주체가 아파트 분양계약 당시 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 특정한 시공내역과 시공방법대로 시공할 것을 분양받는 사람에게 설명하거나 분양안내서 등 분양광고나 견본주택 등을 통해 그 내용을 별도로 표시해 분양계약의 내용으로 편입했다고 볼 수 있는지가 이 사건의 쟁점이었다.

이에 대해 대법원은 "사업승인도면은 대외적으로 공시되는 것이 아니어서 이를 기준으로 분양계약이 체결됐다고 보기 어렵다"며 "사업주체가 분양계약 당시 사업승인도면에 기재된 특정한 시공내용과 시공방법대로 시공할 것을 광고하거나 분양안내서의 제공이나 견본주택의 제시를 통해 개별적으로 약속하지도 않았다"라고 말했다. 따라서 이를 분양계약의 내용이라고 볼 수 없단 얘기다.

실제 건축과정에서 공사의 개별적 특성이나 시공 현장의 여건을 감안해 설계변경이 바뀌는 경우가 많다. 이를 감안한다면 최초 사업승인도면과 달리 시공됐다고 하더라도 이를 기준으로 하자라고 볼 수는 없다.

아파트 분양계약에서 분양자의 채무불이행책임이나 하자담보책임은 분양된 아파트가 거래상 통상 갖추어야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 인정된다. 이를 판단하기 위해서는 △당사자 사이의 계약 내용 △해당 아파트가 설계도대로 건축됐는지 여부 △주택 관련 법령에서 정한 기준에 적합한지 여부 등 여러 사정을 종합적으로 고려해 판단해야 한다. 만약 처음부터 분양계약의 내용에 포함되지 않은 것이라면 그것이 달라졌다고 해도 하자라고 볼 수 없다.

◇ 판결 팁 = 아파트의 사업승인도면과 달리 시공됐다 하더라도 그 사업승인도면 내용이 분양계약에 포함돼 있지 않는 한 준공도면에 따라 시공됐다면 이를 하자라고 볼 수 없다. 아파트 분양에서 하자담보책임이 인정되기 위해서는 분양계약과 관련 △당사자 사이의 계약 내용 △해당 아파트가 설계도대로 건축됐는지 여부 △주택 관련 법령에서 정한 기준에 적합한지 여부 등 여러 사정을 종합적으로 고려해 판단해야 한다.