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칼럼

건물 주차장 관리비 명시적 근거 없어도 징수 가능

[the L] 명확한 근거 없다고 주장한 원고 패소…주차 관리비 내야


건물 주차장은 관리규약에 공용부분으로 규정돼 있다면 특별한 사정이 없는 한 주차장 운영비용 명목으로 관리비를 징수할 수 있다. (서울서부지방법원 2014나5139 판결)

관련 법률인 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)에서는 공용부분에 대해 "공용부분이란 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물을 의미한다"고 규정하고 있다.


이 사건에서는 주차장 관리비에 대해 소송이 벌어졌다. 원고 A씨는 주차장 운영에 필요한 비용 징수에 관해 어떤 근거도 존재하지 않는다고 주장하며 관리비를 내지 않았다.


소송을 당한 피고는 E사의 건물 중 아파트, 오피스텔 및 상가에 대한 동별 대표자 7인으로 구성된 입주자 대표회의다. E사는 아파트, 오피스텔, 상가 및 호텔 등으로 구성된 지하 8층, 지상 40층의 2개동 주상복합건물을 가지고 있었다.


문제가 된 주차장은 건물의 관리규약에서 공용부분으로 규정돼 있었다. 상가 사용자가 사용하는 주차장과 아파트 및 오피스텔 사용자가 사용하는 주차장이 분리돼 있었다. 원래 상가 사용자가 사용하는 주차장에 대한 운영비를 주차수입으로 충당해 왔다.


그런데 2012년 11월부터 주차수입만으로는 주차장 운영비를 감당하기 어렵게 됐다. 그러자 E사의 입주자 대표회의는 주차장 운영비 중 주차수입을 제한 나머지 금액을 상가부분의 소유자나 임차인들에게 각 상가의 면적비율에 따라 나눠 주차장 운영비라는 명목의 관리비로 청구했다.


원고 A씨는 2009년 11월경 식당을 운영하면서 관리비의 일부 또는 전부를 2~4개월 정도 늦게 납부하기 시작했고 2010년 11월 이후부터는 주차장 운영비에 관해 부과 근거가 없어 납부할 의무가 없다고 주장했다. 법원의 판단은 어땠을까.


법원은 △주차장은 관리규약에 공용부분으로 규정돼 있는 점 △상가 주차장과 오피스텔 및 아파트 주차장이 별도로 관리되는 점 △그 금액 산정에 합리적인 근거가 있는 점 (상가 주차장에서 발생한 경비를 상가 입주자들에게 상가의 면적비율에 따라 나눠 주차장 운영비로 청구) △입주자대표회의는 관리비 예산의 확정 등에 관한 권한이 있는 점 △입주자대표회의에서 주차장 운영비는 정당하게 부과된 것임을 확인하고 이를 승인한다는 취지의 결의를 한 점 등을 종합해 "원고의 주장은 이유없다"라는 판결을 내렸다. 원고 A씨는 상가 부분에 관한 주차장 운영비라는 관리비를 납부할 의무가 있단 얘기다.


사실 관리단에서 관리규약 자체를 만들기 위해서는 관리단 집회를 개최해야 하고 관리단 집회에서 구분소유자 75% 이상의 동의를 얻어야 한다. 이것이 현실적으로 불가능한 경우가 많다. 관리규약 상 근거가 있을 것만을 고집한다면 관리단 또는 입주자대표회의의 운영 자체가 불가능하다.


그러나 만약 주차장이 공용부분에 해당한다면 관리규약 이전에 이미 집합건물법 또는 구 주택법에서 그 근거를 찾을 수 있다. 더불어 징수와 관련해 합리적인 계산의 근거(전유부분 면적 대비 관리비)가 존재한다면 관리규약에 명시적 규정이 없다고 하더라도 주차장 관리비 징수가 가능하다는 판결이다.


법무법인 로고스의 권형필 변호사는 주로 집합건물과 부동산 경매 배당 관련 사건을 다루고 있다. 저서 집필, 강의, 송무 등으로 활동 중이다. 머니투데이 더엘(the L)에서 경매 관련 칼럼을 연재하고 있다.

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