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[친절한판례氏] 다수 임대인과의 계약해지…전원동의 필요할까?

[the L] 공동임대인들 중 일부와의 계약해지는 효력 없어

편집자주[친절한판례氏]는 중요하거나 의미있는 과거 판례를 더엘(the L) 독자들에게 최대한 쉽고 친절하게 소개해 드리는 코너입니다.

높은 부동산 거래 가격과 세금 부담을 고려해 부동산을 한 사람이 소유하는 경우보다 여러 사람이 공동명의로 소유하는 경우가 많은 추세다.

 

때문에 여러 사람이 공동명의로 소유한 부동산을 다른 사람에게 임대한 경우의 법률관계에 대한 사람들의 관심도 높아지고 있다. 이와 관련해 임대인이 여러 명인 경우에 임대차계약을 해지하기 위한 방법에 대해 판단한 대법원 판례(2012다5537)가 있다.

 

A씨는 B주식회사와 B주식회사 소유 건물 중 B101호, B102호를 보증금 4000만원, 차임 월 100만원으로 하는 임대차계약을 체결했다.

 

A씨와 B주식회사는 B101호와 B102호 전부를 목적물로 기재한 하나의 임대차계약서를 작성했고, 보증금과 차임도 각 목적물 별로 구분하지 않고 전체를 하나로 묶어 기재했다. 이후 A씨는 B101호와 B102호 전부를 사업장 소재지로 하는 사업자등록을 하고, 그곳을 하나의 사업장으로 사용하면서 자동차정비업을 해왔다.

 

이후 경매절차에서 B102호는 C주식회사에게로 소유권이 넘어갔고, 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항에 따라 경매절차에서 부동산을 매수한 C주식회사는 B102호에 관해 원래 임대인이었던 B주식회사의 지위를 그대로 승계하게 됐다. 이런 상황에서 C주식회사는 A씨에게 "차임을 연체했다"며 임대차계약 해지를 통지했다. 그리고 C주식회사는 법원에 A씨를 상대로 임대차계약 해지에 따른 건물명도소송을 제기했다.

 

재판 과정에서 A씨는 자신은 B101호와 B102호를 구분하지 않고 전체를 하나로 묶어 임대차계약을 했으므로, B102호 부분만 따로 떼어 C주식회사가 임대차계약해지를 하는 것은 부당하다고 주장했다.

 

대법원은 A씨의 주장을 받아들였다. B101호와 B102호 중 B102호 부분의 임대인 지위를 승계 받은 C주식회사만의 독자적인 해당 건물 부분 임대차계약의 해지는 허용되지 않는다는 취지다.

 

재판부는 먼저 "민법 제547조 제1항은 당사자의 일방이나 쌍방이 여러 명인 경우에 계약의 해지나 해제를 그 전원으로부터 또는 전원에 대해 하게 규정하고 있다"며 "여러 사람이 공동임대인으로서 임차인과 사이에 하나의 임대차계약을 체결한 경우에는 민법 제547조 제1항의 적용을 배제하는 특약이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한 공동임대인 전원이 계약을 해지한다는 의사표시를 해야 전부가 해지될 수 있다"고 말했다.

 

그러면서 재판부는 "이런 법리는 임대차계약의 체결 당시부터 임대인들이 공동임대인이었던 경우뿐 아니라, 임대차목적물 중 일부가 양도돼 그에 관한 임대인의 지위가 승계되면서 공동임대인관계가 된 경우에도 마찬가지"라고 덧붙였다.

 

이런 논리에 따라 재판부는 B주식회사로부터 임대차목적물 중 일부를 양도 받은 C주식회사를 B주식회사와 공동임대인이라고 봤고, 그렇다면 이들과 A씨 간의 임대차계약을 해지하기 위해서는 민법 제547조 제1항에 따라 B주식회사의 해지 의사표시까지 있을 때에만 해지가 가능하며, C주식회사가 단독으로 계약의 해지를 할 수는 없다고 판단했다.

 

결국 B주식회사의 해지 의사 없이 단독으로 해지를 하려던 C주식회사의 계약 해지 주장은 받아들여지지 않았고, 그 결과 C주식회사는 건물 명도소송에서도 패했다.

 

 

◇ 판례 팁 = 해지(解止)란 계속적인 계약을 장래에 향해 소멸시키는 것을 의미한다. 때문에 해지는 '해제(解除)'와 달리 과거로 소급하는 효과가 없다.

 

 

◇ 관련 조항

- 민법

제408조(분할채권관계) 채권자나 채무자가 수인인 경우에 특별한 의사표시가 없으면 각 채권자 또는 각 채무자는 균등한 비율로 권리가 있고 의무를 부담한다.

 

제409조(불가분채권) 채권의 목적이 그 성질 또는 당사자의 의사표시에 의하여 불가분인 경우에 채권자가 수인인 때에는 각 채권자는 모든 채권자를 위하여 이행을 청구할 수 있고 채무자는 모든 채권자를 위하여 각 채권자에게 이행할 수 있다.

 


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